港人来深买楼热情提升！机构：深圳写字楼投资情绪回升。

本文自南都·湾财社。

采写 | 南都·湾财社记者 孙阳

自去年恢复通关以来，港人北上消费成为热潮。在逛街、吃饭等常规操作之外，随着深圳“限外令”的取消，部分香港客户也开始活跃在深圳的写字楼交易市场里。

据深圳中原写字楼部相关数据显示，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年全年成交宗数近乎翻倍，金额大幅提升近9倍。

为什么香港人在深圳购买商业物业的热情在提升？深圳中原工商铺部写字楼一部总经理田慧指出，主要得益于去年9月“限外令”的取消，宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃。

“深圳商办市场自2011年以来一直较为低迷，缺乏香港客户投资是最主要的一个因素。”田慧同时表示，今年香港客户的比重预计会稳定增长，而这也将成为深圳写字楼市场的机遇之一，今年市场将拥有更多的可能性和发展机会，或迎来量价齐升的局面。

香港客户数量增加，

去年深圳写字楼市场弱复苏

数据显示，去年深圳写字楼市场批售面积30.5万平方米，供应量为近十年最低。而在成交方面，2023年深圳一手写字楼成交套数2463（套），较上年下滑18%，成交主要集中在南山、福田、宝安等核心区域；二手成交套数及面积有所增长，其中，福田成交面积占全市37.3%，成最热门区域。

尽管供应量和成交量方面均没有显著增长的表现，但南都湾财社记者注意到，去年深圳写字楼市场在细分板块呈现出弱复苏的走向。

一方面，深圳写字楼交易中香港客户数量在逐步增加。据深圳中原写字楼部相关数据显示，“限外令”前，中原成交比例中香港客户占比一度高达到50%；在“限外令”后，香港客户占比在10%以内；随着“限外令”的取消，香港客户积极入市，其预测今年写字楼市场交易中香港客户占比会持续上升。

据了解，执行了16年多的“限外令”在去年9月得以松绑，深圳商业对港澳人士放开限购，香港个人购买商业物业不限套数，个人名义放开境外结汇付款。

另一方面，深圳写字楼市场大宗交易异常活跃，投资情绪持续回升。数据显示，去年深圳大宗交易成交宗数同比增长83%，面积同比增长364%，全年吸金253亿，同比增长49%。其中，位于福田区的荣超经贸中心1宗二手写字楼买卖的成交面积达到6042.67㎡，而该笔交易便是由香港客户拍下。

行业需求分流明显，

贸易、物流与零售需求强劲

“目前整体经济呈现进中向好的态势，随着各种政策利好因素不断释放，市场预期信心将逐步恢复。”中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，“限外令”放开使得更多港人来深圳投资的同时，深圳写字楼市场进一步下探，致投资回报率的增高也是助推市场热度的原因。

数据显示，2023年深圳写字楼市场平均单价为3.7万元/㎡，同比下跌9%。因写字楼价格的下滑，不少租赁客户转成买卖需求，低价入场。

同时，深圳核心区域甲级写字楼市场的价格也在不断探底，数据显示，2023年，福田、罗湖、南山的写字楼租售单价，相较于历史最高均有20%以上幅度的下滑。其中罗湖的平均成交价仅有3.1万元/㎡，交易价格最低的嘉里中心单价仅为2.4万元/㎡。

随着市场价格的变动、经济形势的变化，过去一年，深圳甲级写字楼市场的需求也发生了改变。

随着租金的下跌带动租赁成交套数的同比增长，中小企业成为了深圳写字楼租赁市场的主力需求。但由于目前经济运行仍处于恢复期，部分企业租赁决策较为谨慎，消费降级导致预算持续收缩，小面积、低租金的需求相应增加。

另外，去年贸易、物流与零售需求强劲，需求占比达到41%，成为深圳甲级写字楼市场的支柱性行业。

展望：今年深圳写字楼市场将迎三重机遇

田慧指出，2024年度深圳写字楼市场将迎来三方面机遇。

首先是政策端，2023年9月“限外令”的取消刺激香港客户积极入市，2023年深圳中原工商铺部港人成交33宗、3.63亿元，较2022年全年成交宗数近乎翻倍，金额大幅提升近9倍。宽松的市场环境、优惠的税费及贷款政策等，令投资市场更活跃，预计2024年香港客户的比重会稳定增长。

其次是供应端，新增写字楼供应主要集中在超总、前海桂湾片区，优质项目受关注。且全市供应量创历史新高，核心区一手买卖供应在逐渐减少，非核心区域压力大，价格下调势在必行。

最后是需求端，写字楼长期稳定的投资回报率吸引中长期投资客纷纷入场，以福田中心区的写字楼、公寓、住宅三类产品为例，写字楼租金回报率远超居住类产品；同时，核心区域绝对的低价和较低的空置率成为大资金避险的优选，非核心但便捷的交通和较低的租金令中小的企业承租活跃。

*封面图自微信公共图库，pixabay